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开发商在履行阶段性担保责任后,能否要求解除购房合同?

免费信息发布网   发布时间:2020-07-30   发布者:bbb9564

房地产 | 开发商在履行阶段性担保责任后,能否要求解除购房合同?

按揭贷款目前是商品房买卖中的常见交易方式之一,其通常是指购房者从银行申请贷款,以所购房产为向银行提供抵押担保,并由开发商为其债务提供阶段性的保证。这样一来,购房者缓解了资金压力,开发商收到了对价款,金融机构扩大了借贷业务,一举三得,按揭这一舶来品为促进房地产行业的活跃和经济的稳定发展起到了重要作用。实践中,这种以所购房产为抵押物,以开发商承担保证责任催生的合同为按揭贷款合同。其中,商品房买卖合同往往单独存在,贷款合同和保证合同统称为担保贷款合同。

按揭贷款方式的特殊在于,当购房者违反贷款合同时,由于开发商为其提供担保,那么金融机构可以直接要求开发商承担保证责任,开发商承担担保责任后,既享有向购房者的追偿权(基于担保合同关系),同时也享有商品房买卖合同的解除权(基于买卖合同关系),此时会发生权利竞合,开发商应择一行使,假如开发商选择解除购房合同,其请求权的基础和依据是否充分呢?下面小编用类型化的案例为大家详细解答。

1、约定解除权

约定解除权是指当事人在合同中约定出现某种情形时,当事人可以根据《合同法》第93条的规定解除合同。在司法实践中,对于合同明确约定解除权的情况,多数案例是以尊重意思自治为主,支持开发商解除购房合同。例如广州市中级人民法院(2018)粤01民终10352号判决书载明:根据恒大公司与吴某于2011年4月13日签订的《商品房买卖合同》约定的“购房人未按银行贷款合同约定期限偿还贷款或要求终止贷款合同,导致卖方向贷款银行承担了保证责任的,卖方有权单方解除本合同,收回商品房”的约定来看,恒大公司在为吴某承担担保责任后,有权依照合同的上述约定解除该合同。

但在实践中,也有法院在有合同明确约定的情况下认定不解除合同,理由主要有以下几种:

(1)认为合同约定属于格式条款据此否定合同的约定(例如(2013)岚民初字第1050号判决中法院认为:《补充协议》第四条第5款中关于“买受人累计三个月未缴纳款项,出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》收回该房产,并没收买受人已缴纳的所有款项”的约定;属加重购房者的责任,排除购房者主要权利应为无效条款)。

(2)认为《商品房买卖合同》与《贷款合同》是两个独立的法律关系,开发商享有的应该是担保追偿权而非购房合同解除权(例如(2017)粤13民终2960号判决中法院认为:商品房买卖合同与银行住房借款担保合同,本属于两个独立的合同,支付购房款属于商品房买卖合同中买房的义务,按揭贷款担保人承担担保责任后,借款人应向担保人还款,属于借款担保合同中借款人的义务,关于合同解除的此约定实际是将开发商承担担保责任后的追偿权与购房者的付款义务挂钩,加重了购房者的责任和义务。此种对双方权利义务有重大影响的特殊约定,在本案合同中没有做出让购房者予以注意的明显标签,开发商亦未提供证据证明其已经对其上诉条款的内容在签订《补充协议》之前已经对购房者做出足够的提醒);

(3)认为购房合同的目的已经实现,购房者的义务已经履行完毕(例如(2018)云0103民初5042号判决中法院认为:购房者虽未按期归还贷款,已然构成违约,但该违约行为不能否定其已经向开发商履行了支付全额房款的义务,开发商出售房屋收取房款的合同目的已经实现,故该违约行为不属根本违约,不能导致双方合同解除)。

对于上述案例,小编也有一些自己的看法,认为还是需要在裁判中考虑以下因素:

首先,购房合同虽然是开发商提供的,但合同条款经过了双方签字盖章确认,一般情况下应该按照合同约定的义务来履行,在约定的解除条件没有明显违反现行法律规定的情况下,一般应予以认可;其次,《商品房买卖合同》与《贷款合同》不能割裂来看,因为二者都是按揭这一交易方式下的产物,在购房者欠付贷款时,开发商为购房者承担保证责任,两份合同是关联合同,违反一个也会导致另一合同的违约;最后,在多数不支持解除合同的案例中需要注意一个情况,就是涉案房屋往往已经交付使用多年,例如上述的(2018)粤01民终3187号案中,法院考虑到解除合同恢复原状的不利影响而倾向不支持解除购房合同。

2、法定解除权

还有一种情况是法院认为开发商的合同目的无法实现从而支持解除购房合同。例如(2017)黔23民终1442号判决认为开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》目的无法实现,属于根本违约,从而依据《合同法》第94条第4项的规定支持开发商的法定解除权。但从法条本身来看,第94条第4项所说的“违约致使合同目的无法实现”,是指合同义务的违反,违约行为按照合同相对性的原则,即使购房者违反了贷款合同也不能直接等同于违反了《商品房买卖合同》,因此似乎不能严格适用《合同法》第94条规定的法定解除权。

在按揭贷款模式中,购房者断供时开发商为其承担了保证责任的情况下此时开发商享有解除购房合同的权利是合理的。综上,在合同明确约定了购房者断供开发商可收回房屋时,一般情况下,开发商可享有约定解除权从而解除《商品房买卖合同》,而在合同没有约定的情况下,不应简单认为购房者属于根本违约从而支持解除合同。当然在裁判实践中会存在不同的一些情况,这将取决于裁判者在根据双方的合同签订情况、房屋交付情况、房款支付情况以及违约程度等方面因素进行综合考量,需要进行具体问题具体分析并作出最终的认定。

参考文献:

[1]何悦:《论买受人断供时开发商的合同解除权》;

[2]房善全:《商品房预售合同解除纠纷中的贷款银行权利研究》。

转自:法盛金融投资 来源:广州仲裁委员会

李阜林律师,法律硕士,理论功底深厚,执业经验丰富。专长于房地产、工程、公司、刑事业务,并在债权、股权、知识产权、专利申请、商标维权、金融、互联网、行政、婚姻、继承、劳动、工伤、交通、保险、法律顾问、合同审制、商务谈判、纠纷调解、律师见证等领域提供专业的律师服务。TEL:13830797058(嘉峪关?河西 走廊 ),15193185693(兰州?河东流域 )。WeChat:LFL21th。

经典案例:1、商事;2、民事;3、刑事。


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